Spis treści
Umowa najmu mieszkania nie może być swobodnie kształtowana
Umowa najmu mieszkania to jeden z najbardziej sformalizowanych dokumentów, którego treść musi być zgodna z ustawą o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że strony tej umowy nie mogą swobodniej kształtować jej treści. Rygorystyczna ustawa ma na celu ochronę praw lokatorów przed niekorzystnymi regulacjami wprowadzonymi przez właściciela mieszkania. W związku z tym jeżeli w treści umowy znajdą się zapisy, które nie są z nią zgodne to cała umowa uznawana jest za nieważną.
Co może być przedmiotem najmu?
Zgodnie z art. 659 Kodeksu Cywilnego przedmiotem umowy najmu może być rzecz - ruchoma bądź nieruchoma. Oznacza to, że wynająć można zarówno mieszkanie, czy lokal usługowy, jak i narzędzia budowlane. Przedmiotem umowy najmu może być każda rzecz, której nie wykluczają przepisy szczególne.
W przypadku nieruchomości, które najczęściej stanowią przedmiot najmu, wynajmowana może być również ich część. Takie rozwiązanie często znajduje zastosowanie w praktyce, gdy wynajmowane są poszczególne pokoje w mieszkaniu lub, gdy firma wynajmuje tylko część lokalu usługowego.
Umowa najmu lokalu użytkowego - co należy w niej zawrzeć?
Umowa najmu lokalu użytkowego w odróżnieniu od umowy najmu mieszkania może być swobodnie kształtowana, co oznacza, że jej treść może wynikać z negocjacji obu stron. Istotnym elementem jest właściwe oznaczenie obu stron oraz podanie ich danych identyfikacyjnych, takich jak dokładne nazwy, siedziby przedsiębiorców, NIP-y, Regony, czy KRS-y. Dokładnie sprecyzowany musi być również przedmiot najmu, jego adres, metraż, ilość pomieszczeń, czy zainstalowane wyposażenie. W umowie musi znaleźć się też również numer Księgi Wieczystej.
Ślusarz
Spółdzielnia SIP ZPCh
- Krosno
Pracownik produkcji
Randstad Polska Sp. z o.o.
- Żory
Prace magazynowe
Randstad Polska Sp. z o.o.
- Tychy
Pracownik produkcji – cebulki kwiatowe (start 02-12-2024)
Duijndam Works Sp. z o.o.
- Holandia
Specjalista/Specjalistka w biurze Fundacji
American Heart of Poland Spółka Akcyjna
- Katowice
Umowa musi określać również okres jej obowiązywania, który może być na czas określony lub nieokreślony. Dokument powinien również jasno określać obowiązki zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy, np. remonty w lokalu, zapewnienie dostarczenia ogrzewania, czy mediów. W kwestii opłat oprócz wysokości czynszu najmu, warto również określić dokładny termin jego płatności oraz sposób, w jaki ma być ona dokonywana.
Jak stworzyć dobrą umowę najmu?
Właściwie skonstruowana umowa najmu zabezpiecza interesy zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Im bardziej szczegółowa, tym skuteczniej ogranicza ryzyko wystąpienia w przyszłości konfliktów między stronami. Standardowa umowa najmu powinna zwierać informacje, które są wymagane przez ustawodawcę. Oczywiście oprócz nich można zawrzeć również zapisy dodatkowe, które uczynią ją bardziej szczegółową.
- miejsce i data jej zawarcia;
- określenie stron umowy (dane osób zawierających umowę);
- dokładne określenie przedmiotu najmu (opis lokalu, jego adres, stan prawny powierzchnia itp.);
- wysokość czynszu oraz ewentualnych innych opłat, terminy i sposoby ich płatności,
- czas trwania umowy;
- warunki wypowiedzenia umowy;
- prawa i obowiązku stron umowy;
- podpisy stron.
Dodatkowo w umowie warto zamieścić zapisy dotyczące:
- kwoty kaucji oraz sposobów jej rozliczenia - jeśli takowa zostaje pobrana przy podpisywaniu umowy;
- szczególnych wytycznych dotyczących sposobu korzystania z lokalu (np. prawo wynajmującego do podnajęcia lokalu osobie trzeciej);
- zastrzeżenia co do dokonywania zmian w lokalu (np. przebudowy, zmiany przeznaczenia lokalu itp.);
- ewentualnych kar umownych.
Strony w umowie - osoby będące wynajmującymi oraz najemcami
Strony umowy najmu to wynajmujący oraz najemca. W obie mogą wcielić się osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, np. stowarzyszenia.
Wynajmującym może być każda osoba fizyczna, osoba prawna oraz spółki handlowe nie będące osobami prawnymi (osobowe). Wynajmujący nie musi być jednocześnie właścicielem nieruchomości.
- umowy dzierżawy;
- umowy najmu;
- może mu przysługiwać do przedmiotu najmu ograniczone prawo rzeczowe, tj. prawo użytkowania lub własnościowe prawo spółdzielcze do lokalu;
Zawierana umowa najmu powinna określać tytuł władania lokalem przez wynajmującego, czyli np. własność, czy pełnomocnictwo do zarządzania.
Najemcą również może być każda osoba fizyczna, osoba prawna oraz spółki handlowe nie będące osobami prawnymi (osobowe). Polskie prawo nie określa, żadnych szczegółowych wymagań w tym zakresie.
Oświadczenia zawarte umowie nie są niezbędne lecz zalecane
Dobra umowa najmu powinna zawierać również oświadczenia wynajmującego, dotyczące prawa własności lub prawa do zarządzania lokalem oraz tego, że jest on wolny od obciążeń. Oświadczenia te nie są wymagane przez ustawodawcę, ale zaleca się ich zamieszczenie zgodnie z faktem rzeczywistym. Dzięki temu najemca może spać spokojnie, ponieważ ma pewność, że wynajmujący ma prawo do zarządzania lokalem oraz że w trakcie trwania umowy nie zgłosi się do niego osoba trzecia żądająca opuszczenia lokalu.
Ustalenie długości stosunku najmu lokalu użytkowego
Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony. W tym drugim przypadku obowiązuje aż do momentu wypowiedzenia przez jedną ze stron.
Długość umowy zawartej na czas określony zależy od woli stron oraz tego, kto jest stroną umowy najmu. W przypadku, gdy stronami są przedsiębiorcy, kontrakt może zostać zawarty maksymalnie na 30 lat, a jeżeli okres umowy jest dłuższy to po upływie 30 lat będzie traktowana jak umowa na czas nieokreślony. W sytuacji, gdy stronami są osoby niebędące przedsiębiorcami umowa może zostać zawarta maksymalnie na 10 lat. Podobnie jak w poprzednim przypadku, jeżeli jest dłuższa, to po upływie 10 lat będzie traktowana jako umowa na czas nieokreślony.
Co z wypowiedzeniem umowy najmu?
W przypadku najmu mieszkania możliwości wypowiedzenia umowy reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Umowę najmu lokalu użytkowego można natomiast wypowiedzieć w dwóch przypadkach: określonych przez nią samą lub uregulowanych przez Kodeks cywilny.
Umowa najmu lokalu użytkowego, która została zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana w każdej chwili, ale z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia. Określa go art. 688 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w przypadku umów z czynszem płatnym miesięcznie musi minąć 3 pełne miesiące od złożenia wypowiedzenia.
Umowa zawarta na czas określony może zostać wypowiedziana jedynie z przyczyn w niej opisanych lub w przypadkach określonych w Kodeksie cywilnym, czyli:
- opóźnieniach w spłacie;
- istnieniu wad, które zagrażają życiu lub zdrowiu;
- niewłaściwemu i uciążliwemu dla innych użytkowaniu lokalu przez najemcę;
- zbyciu nieruchomości w trakcie trwania umowy, co umożliwia nowemu właścicielowi wypowiedzenie umów najmu z zachowaniem określonych w ustawie terminów wypowiedzenia.
Obowiązki i uprawnienia wynajmującego
Umowa najmu lokalu powinna określać obowiązki po stronie wynajmującego.
- wydanie lokalu w stanie odpowiednim do umówionego użytkowania;
- utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały okres trwania umowy;
- zapewnienie należytego działania istniejących instalacji oraz urządzeń związanych z budynkiem (umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej), dźwigów osobowych, a także innych instalacji i urządzeń, które stanowią wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami prawa.
Prace remontowe i ulepszenia w lokalu
W sytuacji, gdy w czasie obowiązywania umowy najmu zajdzie konieczność dokonania naprawy, która obciąża wynajmującego, najemca jest zobowiązany do poinformowania go o tym fakcie. Przykładowo awaria instalacji elektrycznej (nie z winy najemcy) leży po stronie wynajmującego, w związku z czym najemca powinien go o niej zawiadomić, zamiast próbować usuwać ją na własną rękę.
Wszystkie remonty i naprawy techniczne powinny być dokonywane po uzyskaniu pisemnej zgody wynajmującego. Bez niej najemca nie może dokonać żadnej zmiany w lokalu, która byłaby sprzeczna z umową najmu lub jego przeznaczeniem. Naruszenie tej zasady może być jedną z przyczyn wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym.
Najem to atrakcyjne rozwiązanie nie tylko dla osób fizycznych, których nie stać na zakup własnego mieszkania, ale również dla firm, które mogą wynająć lokal użytkowy, czy biuro w atrakcyjnej lokalizacji. Sporządzenie dobrej umowy najmu jest korzystne zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy, ponieważ chroni interesy obu stron i ogranicza ryzyko wystąpienia konfliktu.
- Zgodnie z art. 659 Kodeksu Cywilnego, przedmiotem umowy najmu może być zarówno nieruchomość, jak i rzecz ruchoma. Przykłady przedmiotów najmu to mieszkanie, lokal usługowy czy narzędzia budowlane.
- Umowa najmu lokalu użytkowego może być swobodnie kształtowana przez strony, dlatego ważne jest właściwe określenie ich danych identyfikacyjnych oraz szczegółowe opisanie przedmiotu najmu, okresu obowiązywania i wzajemnych obowiązków stron.
- Umowy najmu lokali użytkowych mogą być zawarte na czas określony lub nieokreślony, z różnymi długościami stosunku najmu w zależności od tego, czy stronami są przedsiębiorcy czy osoby niebędące przedsiębiorcami.
