Zarobki

Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

2 czerwca 2021

4 z 5

Ocena: 4 z 5 | 8 głosów

8 głosów

16 komentarzy
Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Sprzedaż mieszkania to niezwykle ważna inwestycja, która wiąże się z dopilnowaniem wielu szczegółów. By jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego obie strony potwierdziły warunki takiej transakcji, stosuje się umowę przedwstępną. Czym jest umowa przedwstępna? Jakie elementy powinno zawierać takie porozumienie i jakie są koszty jego sporządzenia?

Czym jest umowa przedwstępna?

Dla obu stron, kupującego, jak i sprzedającego, transakcja zakupu i sprzedaży mieszkania to często największa życiowa inwestycja. Z tego względu, nawet pomimo chęci i porozumienia obu stron, nie zawsze istnieje możliwość natychmiastowego przeniesienia prawa własności w postaci aktu notarialnego. Takie sytuacje zdarzają się często w momencie, gdy kupujący jest dopiero w trakcie starania się o kredyt hipoteczny, lub czeka na wpływ środków z tytułu sprzedaży własnego mieszkania.

W tym wariancie negocjacji obie strony mogą zobowiązać się do zawarcia oficjalnej umowy przyrzeczonej sprzedaży/kupna mieszkania poprzez sporządzenie umowy przedwstępnej. Czy w takim razie, jeśli przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości jest zaledwie zobowiązaniem się do zawarcia umowy właściwej, strony mogą nie wywiązać się z odpowiedzialności zawartej w dokumencie? Nie, gdyż zapisy takiej umowy umożliwiają egzekwowanie roszczeń w przypadku niewywiązania się z umowy którejś, ze stron.

Na czym polega umowa przedwstępna mieszkania

Na co uważać przy zawieraniu umowy przedwstępnej

Istnieje kilka elementów, które bezwzględnie powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej. W innym wypadku dokument ten będzie nieważny. Na co uważać przy zawieraniu umowy przedwstępnej?

Oczywiście kwota sprzedaży mieszkania. Brak precyzyjnej wartości transakcji lub sposobu, w jaki kwota transakcji będzie ustalana może wpłynąć na nieważność dokumentu. By każda ze stron dążyła do realizacji transakcji, warto w bardzo szczegółowy sposób zdefiniować roszczenia, o jakie można się starać w stosunku do strony, która nie wywiązuje się z zapisów umowy.

Kolejna kwestia to termin podpisania umowy właściwej. Nie istnieje reguła, która może unieważnić umowę przedwstępną ze względu na brak podanej daty zawarcia transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Warto jednak mieć świadomość, że termin przedawnienia umowy przedwstępnej wynosi 1 rok.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości: Jak ją sporządzić, co zawrzeć?

Prawo nie reguluje formy, w jakiej powinna być zawarta przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Może być ona sporządzona zgodnie z potrzebami obu stron, bez udziału notariusza.

Dlatego też wybór tego, czy umowa powinna być zawarta w formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego zależy od sprzedającego i kupującego. Jeśli jednak nie mamy wiedzy, co taka umowa powinna w sobie zawierać, znacznie lepszym i bezpieczniejszym dla obu stron rozwiązaniem będzie sporządzenie umowy w towarzystwie notariusza.

Konsultacje z agenetem nieruchomości w sprawie umowy przedwstępnej mieszkania

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

By umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zaliczką była kompletna i wiążąca dla obu stron, należy zadbać o zawarcie wszystkich niezbędnych informacji o naturze transakcji. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego nie musimy pamiętać o tych elementach, jeśli jednak strony podpisują umowę bez notariusza, pamiętajmy, by zawierała ona:

Szukasz pracy?

Operator maszyn produkcyjnych/pracownik produkcji

Randstad Polska Sp. z o.o.

  • 5 100-6 000 zł brutto / mc
  • Nowiny
Dodana

Magazynier - operator wózka widłowego

Randstad Polska Sp. z o.o.

  • 5 100-6 000 zł brutto / mc
  • Kielce
Dodana

Magazynier - operator wózka widłowego

Randstad Polska Sp. z o.o.

  • 5 100-6 000 zł brutto / mc
  • Nowiny
Dodana

Pracownik produkcji

Randstad Polska Sp. z o.o.

  • 4 500-4 950 zł netto / mc
  • Bliżyn
Dodana

Kierowca C+E

WOJTAN TRANSPORT SP.J.

  • 8 000 zł netto / mc
  • Dąbrowa Górnicza
Dodana

  • Podstawowe informacje takie jak tytuł umowy, datę oraz miejsce, w którym jest zawarta,
  • Informacja o przedmiocie transakcji, jakim jest przeniesienie prawa własności mieszkania. Warto w tym wypadku uszczegółowić takie dane jak numer księgi wieczystej nieruchomości lub zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, w którym potwierdzona jest informacja o własności mieszkania,
  • Dane osobowe stron transakcji, zarówno kupującego, jak i sprzedającego,
  • Cenę transakcji - to warunek konieczny, by umowa przedwstępna była ważna w świetle prawa.

Co daje umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt?

Wiele osób zastanawia się nad zasadnością spisywania dokumentu, jakim jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości bez zadatku. Co więc tak naprawdę daje nam spisanie tego dokumentu?

Przede wszystkim zabezpieczenie, jakiego wymagają banki przed udzieleniem kredytu hipotecznego. Dla instytucji bankowych jasne jest, że podpisując umowę przedwstępną, kupujący rezerwuje nieruchomość, pod warunkiem otrzymania od banku stosownego finansowania. Co więcej, banki coraz częściej wymagają od klienta załączenia umowy przedwstępnej, która stanowi jeden z dokumentów dodatkowych do wniosku kredytowego. To jednak nie koniec wymagań, które są stawiane przed klientami. Umowa przedwstępna powinna być w takiej sytuacji przedstawiona w formie aktu notarialnego.

Video

Czy są to dla obu stron dodatkowe koszty? Owszem, jednak tak spisana umowa przedwstępna i roszczenia w wyniku niewywiązania się z niej mogą być dochodzone w sądzie.

Koszt umowy przedwstępnej zakupu mieszkania

Umowa przedwstępna to dokument, którego sporządzenie generuje pewne koszty. Strony transakcji mają dwie możliwości, w jakie umowa zostanie ustanowiona.

Pierwszy wariant to umowa przedwstępna w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Cała treść umowy jest przygotowana i sporządzona przez strony - notariusz nie weryfikuje jej zapisów. W tym przypadku strony składają jedynie podpisy przy notariuszu. Koszt jednego podpisu to 24,60 złotych.

Drugi wariant to umowa przedwstępna przygotowana w formie aktu notarialnego. W tym przypadku koszty rosną, a ich wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości. Ze względu jednak na to, że umowa właściwa przeniesienia prawa własności musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, taksa za sporządzenie umowy przedwstępnej jest podzielona na dwie wizyty. W późniejszym etapie dojdą oczywiście jednak koszty opłat sądowych, wniosku o wpis do księgi wieczystej oraz wypisy aktu notarialnego.

jak podpisać umowe przedwstepną mieszkania

Umowa przedwstępna a wpis do księgi wieczystej

Warto na chwilę zatrzymać się przy umowie przedwstępnej zawieranej w formie aktu notarialnego. Jest to czasem jedyny akceptowalny dokument wymagany podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny. Jednak taki akt wiąże się z dodatkowymi konsekwencjami.

Jedną z nich jest przyrzeczenie sprzedaży nieruchomości określonemu nabywcy. To zapis, który notariusz ujawnia w dziale III księgi wieczystej. Informacja ta widnieje w księdze wieczystej do momentu wywiązania się z przedmiotu umowy. Jeśli więc sprzedający odstąpi od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, informacja o tym będzie widniała w księdze wieczystej, a co za tym idzie, sama nieruchomość straci na swojej atrakcyjności. W końcu żaden inny kupujący nie zdecyduje się na zakup mieszkania, które było obiecane w umowie przedwstępnej innemu kupującemu.

Rodzaje umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego

Jak wcześniej wspomniano, istnieją dwa przewidziane Polskim prawem rodzaje umowy przedwstępnej, które są wiążące dla obu stron transakcji kupna/sprzedaży domu. Pierwsza to umowa przedwstępna bez notariusza, w której przed prawnikiem jedynie składamy podpisy. Jest to najtańsza forma sporządzenia umowy przedwstępnej. Ten wariant powinien być wybrany w momencie, gdy żadna ze stron nie jest na ten moment w 100% pewna, że transakcja dojdzie do skutku. W momencie niewywiązania się z niej, przy założeniu panującej zgody pomiędzy kupcem a sprzedawcom nie musi dojść do żadnych konsekwencji.

Tego typu konsekwencje będą poniesione w przypadku umowy przedwstępnej przygotowanej w ramach aktu notarialnego. To wariant znacznie droższy, wiążący się z daleko idącymi konsekwencjami w przypadku niewywiązania się jednej ze stron z umowy. Bardzo często jest to jednak dokument wymagany przez bank, toteż nie ma innego wyjścia jak złożyć wizytę u notariusza.

Video

Umowa przedwstępna kupna działki

Umowa przedwstępna kupna działki nie różni się znacząco od umowy przedwstępnej zakupu mieszkania. W obu przypadkach strony transakcji zobowiązują się do sfinalizowania w przyszłości transakcji przeniesienia aktu własności działki. Podobnie jak w przypadku mieszkania, przy umowie przedwstępnej zakupu działki kupujący często zobowiązuje się do wniesienia zadatku (wynoszącego od 5 do 20% wartości kupna), w zamian za rezerwację działki pod przyszły zakup.

W przypadku umowy dotyczącej zakupu działki strony mogą zdecydować się na wniesienie aktu notarialnego bądź sporządzenie jej w formie pisemnej.

Wzory umów kupna-sprzedaży nieruchomości

Jeśli decydujemy się na wizytę u notariusza, na miejscu otrzymamy wzór umowy przedwstępnej, która zostanie przez notariusza uzupełniona o niezbędne dane. W innym wypadku będziemy musieli posługiwać się wzorami umów wstępnych kupna-sprzedaży nieruchomości. Na szczęście z powodzeniem znajdziemy wiele takich wzorów w Internecie. Każdorazowo jednak powinniśmy zweryfikować, czy wzór umowy przewiduje zawarcie wszystkich informacji, które czynią ją ważną.

Podsumowanie:
  • Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości pozwala obu stronom na zobowiązanie się do zawarcia oficjalnej umowy, a jej niewykonanie skutkuje egzekwowaniem roszczeń.
  • Umowa ta powinna zawierać precyzyjną wartość transakcji, definicję roszczeń oraz określenie terminu podpisania umowy właściwej, którego brak nie unieważnia umowy przedwstępnej.
  • Umowa przedwstępna kupna mieszkania może być sporządzona zarówno w formie pisemnej, jak i aktu notarialnego, choć ten drugi stanowi lepsze zabezpieczenie dla obu stron.
  • Podpisanie umowy przedwstępnej z zaliczką umożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego, choć niespłacenie umowy skutkuje koniecznością jej dochodzenia w sądzie, co niesie ze sobą dodatkowe koszty.

Autor

Artykuł został opracowany i zmodyfikowany przez kilku autorów. Poniżej podajemy dane redaktora lub autora, który dokonał ostatniej modyfikacji.

Ewa Sztuczka-Mazur

Social Media Manager

Social Media Manager w branży HR, autorka tekstów, copywriterka, specjalistka Facebook ADS, wokalistka i pszczelarka.
Obecnie w Aplikuj.pl odpowiedzialna głównie za treści z obszaru miękkiego HR oraz prawa pracy.

16 komentarzy

Norbert

Norbert

Artykuł wyjaśnia sporo kwestii związanych z umową przedwstępną, chętnie dowiem się jeszcze więcej, by wiedzieć, jak działa ten dokument w praktyce.
Franek

Franek

Ciekawe, że banki coraz częściej wymagają załączenia umowy przedwstępnej, trzeba na to zwrócić uwagę, gdy planuje się wnioskowanie o kredyt hipoteczny.
Maleks

Maleks

Cenne porady, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej, warto wziąć je pod uwagę przy zawieraniu transakcji nieruchomościowych.
doradca banku X

doradca banku X

Ważne, by umowę przedwstępną sporządzić w sposób kompletny i wiążący dla obu stron, dzięki temu unikniemy późniejszych nieporozumień i kosztów.
rekrut

rekrut

Nie zdawałem sobie sprawy, że umowa przedwstępna może być jedynym akceptowalnym dokumentem wymaganym do uzyskania kredytu hipotecznego.
Pracownik ochrony

Pracownik ochrony

Widzę, że umowa przedwstępna może być bardzo przydatna przy transakcjach nieruchomościowych, ale trzeba uważać na szczegóły.
Alicja

Alicja

Koszty sporządzenia umowy przedwstępnej zależą od wartości nieruchomości, co wynika z artykułu, dobrze wiedzieć na co trzeba być przygotowanym.
Emi

Emi

Umowa przedwstępna z zaliczką zabezpiecza interesy obu stron i może pomóc przy uzyskaniu kredytu hipotecznego, ciekawa informacja.
Iza

Iza

Nie wiedziałem, że umowa przedwstępna jest przedawnia w ciągu roku, trzeba uważać na terminy.
Wojtek Zagóra

Wojtek Zagóra

Dobrze, że artykuł wyjaśnia, co dokładnie daje umowa przedwstępna, mogę sobie teraz lepiej wyobrazić, jakie korzyści może przynieść.
Waldemar

Waldemar

Interesujące, że umowy przedwstępne mogą być ustanawiane bez udziału notariusza, ale warto wiedzieć, co powinny zawierać.
Magda

Magda

Umowa przedwstępna to ważny dokument, należy pamiętać o spisaniu jej w dokładny sposób, by obie strony były zadowolone z transakcji.
Kamil

Kamil

Warto mieć świadomość kosztów, jakie wiążą się z umową przedwstępną, może przydać się w przyszłości.
Renata

Renata

Nie wiem, jak to się ma do mojej sytuacji, ale ciekawe, że umowa przedwstępna może być potrzebna do uzyskania kredytu.
Bingo

Bingo

Ciekawe informacje w artykule, warto wiedzieć na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej.
Nina

Nina

Takie zapisy są ważne i praktyczne gdyż mamy z tym do czynienia ciągle. Zarobki w tej branży są bardzo wysokie jak pokazuje praktyka realiów.

Dodaj komentarz

Wszystkie pola muszą być prawidłowo wypełnione

Komentarz został dodany

Redakcja Aplikuj.pl zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy obraźliwych dla innych osób lub zawierających wulgarne słowa, adresy www oraz adesy e-mail i numery telefonów.